시장 회복에 PF 봄바람 부려나

금리 인하 기미에 사업장 기대감
센텀·메가마트 부지 PF 성사 낭보
당국 압박 여전해 금융권 몸 사려
지역 자본 가뭄으로 양극화 우려

부산의 아파트 매매 거래량이 2021년 수준을 회복한 것으로 나타났다. 10일 오후 부산 황령산 전망대에서 바라본 부산 연제구와 동래구 일대. 정종회 기자 jjh@

부동산 시장이 하락장에서 상승장으로 반전을 꾀하는데다 한국은행의 기준금리 인하 기대감이 더해져 지역 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장도 기지개를 켤 준비를 하고 있다. 사업장들을 옥죄던 PF 대출 금리도 낮아질 가능성이 높고 신규 자본 유입으로 자금 경색이 풀릴 수도 있다.

하지만 금융 당국이 지금처럼 서울 등 수도권을 기준으로 사업성을 판단해 대출 심사를 유지한다면 지방 사업장들은 벼랑 끝으로 몰릴 수밖에 없다. 수도권과 비수도권의 격차를 감안해 지역 경제 활성화를 유도하는 ‘핀셋 지원책’이 필요한 때라는 지적이다.

■“PF 점차 활기 찾을 것”

10일 한은의 금융안정 상황 보고서에 따르면 올해 2분기 말 기준 금융권의 부동산 PF 대출 잔액은 132조 1000억 원으로 2분기 연속 감소했다. 부실 우려가 있는 부동산 PF 사업장과 연관된 금액은 21조 원 수준으로 나타났지만, 한은도 향후 PF 리스크가 점진적으로 완화될 것이라는 평가를 내놨다. 이미 부실 우려가 반영됐기 때문에 이 이상 추가로 증가할 우려는 덜 할 것이라는 분석이다.

업계에서도 금리 인하와 맞물려 부동산 PF 시장이 점차 활기를 되찾을 것으로 내다보고 있다. 몇 년 전까지만 하더라도 4~5%였던 본PF 대출 금리는 장기화된 고금리로 천정부지로 치솟아 최근엔 10%대를 넘었고, 사업성에 따라 13~14%를 요구 받는 업장도 있다.

금리 인하 기조와 맞물리면 PF 대출 금리도 낮아질 가능성이 있다. 게다가 금리 인하기에 고수익 투자처를 찾는 투자 자본들이 상대적으로 저평가를 받고 있는 PF 시장에 몰려든다면 사업장들의 발목을 잡고 있던 자금 경색도 풀릴 수 있다.

실제 지난 8월에는 부산 지역 주택 개발 사업지 2곳에서 2조 원에 달하는 PF 조달이 일어나면서 시장의 관심을 모았다. 올 들어 수도권을 제외하면 PF 전환이 진행된 곳이 거의 없었기 때문이다.

시행사인 백송홀딩스는 8월 말 해운대구 재송동 옛 한진 CY 부지에 건립하는 ‘르엘 리버파크 센텀’에서 1조 원 규모의 PF 조달을 완료했다. 8월 초에는 남천동 옛 메가마트 부지에 하이엔드 아파트를 건설하는 개발사업에도 9000억 원의 PF 조달이 일어나기도 했다.

■사업성만으로 재단 안 돼

지역의 부동산 PF 시장이 활성화하기 위해서는 금융 당국의 지원이 절실하다는 목소리도 나온다. 이날 열린 국회 정무위원회 국정감사에서 김병환 금융위원장은 “부동산 PF의 질서있는 연착륙을 유도하기 위해 사업성 평가 결과를 바탕으로 부실 사업장의 경공매나 재구조화를 추진하고 양호한 사업장에 대해서는 자금이 원활히 지원되도록 점검할 것”이라고 말했다.

업계에서는 김 위원장의 말처럼 사업성만을 놓고 부동산 PF 대출 심사를 한다면 현재로서는 서울이나 서울을 둘러싼 수도권 일부 지역 외에는 PF가 불가능하다고 입을 모은다.

부산의 한 시행사 고위 관계자는 “미분양이 쌓이고 있는 일부 지방은 고금리로도 아예 본PF 대출이 나오지 않는 곳도 있다”며 “금융 당국이 대출 기관에 부실 채권이나 대손충당금을 빌미로 압박을 넣는 통에 지방의 부동산 PF 업장은 사업을 하고 싶어도 못 하는 상황”이라고 말했다.

이 같은 정책 기조는 수도권과 비수도권의 자산 양극화를 부추긴다는 지적도 있다. 동아대 부동산학과 강정규 교수는 “전국적인 부동산 침체기에도 수도권 일부 지역은 부동산이 ‘과열됐다’고 표현할 정도로 수도권과 비수도권의 양상은 극명히 다르다”며 “사업성만 놓고 판단을 한다면 지방의 많은 PF 사업장들은 말라 죽는 걸 앉아서 기다릴 수밖에 없다”고 말했다.

금리를 차별화하거나 정부나 지자체가 PF 사업 추진과 관련한 각종 규제를 완화하는 등 핀셋 지원책이 필요하다는 목소리도 있다.

강 교수는 “PF의 원래 취지에 맞게끔 금융 당국이 수도권과 지방의 사업성을 보다 면밀히 검토하도록 지시해야 한다”며 “지방 경기 활성화를 위해 대출이 필요한 곳에서는 대출기관이 전향적 태도를 보일 수 있게 정책적 목적성을 분명히 할 때”라고 강조했다.

고금리로 사업 추진에 어려움을 겪었던 부산의 한 시행업체 관계자는 “지역 차원에서 개발의 필요성이 분명하다고 판단되는 PF 사업장의 경우 정부나 지자체가 대승적 차원에서 사업 추진을 위해 적극 나서야 한다”며 “시행사의 몫을 최소한으로 줄이더라도 브리지 론이나 본PF 단계에서 사업이 멈추지 않도록 규제 완화를 고려하는 등 다양한 측면에서 지원해야 한다”고 전했다.

안준영 기자 jyoung@busan.com